부동산 프로젝트의 도박 커뮤니티 구조 조정에 기존 보증의 지속

"Enterprise Accounting Standards No. 12- 도박 커뮤니티 구조 조정"은 "도박 커뮤니티 구조 조정은 상대방을 바꾸지 않고 도박 커뮤니티의 회복 금액을 다시 접시하는 거래를 말합니다."도박 커뮤니티 구조는 일반적으로 다음 방법을 포함하는 방법을 포함하거나 도박 커뮤니티의 조합을 포함합니다. 자산을 사용하여 () 채무자는 도박 커뮤니티를 주식기구로 전환시킨다.

부동산 프로젝트의 도박 커뮤니티 구조 조정에서 도박 커뮤니티 구조 조정 방법은 상환 기간 연장, 금리 조정, 도박 커뮤니티 원칙 및이자 및 기본 책임 감소, 도박 커뮤니티 추가, 도박 커뮤니티 추가, 도박 커뮤니티 감소 또는 부동산 감소 및 부동산 및 부동산의 도박 커뮤니티 감소 및 퇴보를 포함하는 상업 협상 조건에 의해 결정됩니다. 원래 거래 구조가 상대적으로 복잡하고 AMC가 나쁜 도박 커뮤니티를 획득하는 시나리오에서 도박 커뮤니티 구조 조정 및 도박 커뮤니티 양도를 원활하게 발전시키기 위해 도박 커뮤니티 구조 조정에는 중첩 구조 또는 운송 업체 (예 : 자산 관리, 신탁, 채권 등)를 먼저 해체 할 수 있습니다 (예 : 양도, 현재 상태 분배 등).

채권자가 채무자와 협상 할 때 기존 보증 조치의 지속을 최대한 많이 보장하기 위해 이상적인 계획은 보증 계약을 다시 서명하는 것입니다.[1], 보안 권리의 경우 모기지/PLED 등록 절차 또는 변경 등록 절차도 필요합니다. 그러나 부동산 프로젝트의 도박 커뮤니티 구조 조정의 실제 운영에서 보증 계약을 다시 서명하고 모기지/PLED 등록을 처리하는 것이 종종 가능합니다.

우리가 수행 한 도박 커뮤니티 재구성 거래와 결합 된 일반적인 이유는 다음과 같습니다. (2) 부동산 프로젝트에는 다른 자금 지원 당사자가 있으며, 보증인의 공식 인장은 실제로 다른 자금 지원 당사자에 의해 통제되었으며, 거래 문서의 서명과 협력 할 수 없습니다. (3) 보안 권리의 경우 실제로 많은 등록 당국은 주요 도박 커뮤니티의 변경에 근거하여 직접 문제를 처리 할 수 ​​없습니다. 등록 변경을 처리하고 모기지/PLED 등록을 다시 적용하려면 원래 등록을 먼저 취소해야합니다. 채권자들은 격차 기간 동안 도박 커뮤니티의 방어와 같은 운영 위험의 위험에 대해 걱정하고 다른 채권자가 사 법적으로 보존하는 자산; (4) 모기지 보증의 경우, 부동산 등록 당국은 사전 판매 증명서를 얻은 프로젝트에 대한 새로운 모기지 등록을 신청할 수 없거나 건설 프로젝트에 따라 원래 토지 이용 오른쪽 모기지를 모기지로 변경해야하지만 모기지 변경으로 인해 모기지 금리가 감소하여 구조 조정 후 위험 관리 요건을 충족시키기가 어려울 수 있습니다.

기존 보증 조치가 계속 될 수 있는지 여부에 대한 관점에서, 도박 커뮤니티 구조 조정 과정에서 판단 해야하는 주요 문제는 도박 커뮤니티 구조 조정의 법적 특성입니다.현행법은 도박 커뮤니티 변경 시스템을 규정하지 않습니다. 법적으로 도박 커뮤니티의 변화를 도박 커뮤니티 업데이트라고도합니다. 일반적으로 당사자들은 기존 도박 커뮤니티에 대한 새로운 계약에 도달했으며, 기존 도박 커뮤니티의 요소를 변경했으며, 새로운 도박 커뮤니티를 확립했으며, 원래 채권자-데브 르 관계를 제거하고 새로운 채권자-데브터 관계로 대체했다고 믿어집니다.

도박 커뮤니티 구조 조정이 도박 커뮤니티 변경으로 결정되면 기존 보증 조치의 상실로 이어질 것입니다. 도박 커뮤니티 구조 조정이 도박 커뮤니티 변경으로 결정되면, 당사자가 보증 계약을 다시 서명하지 못하고 기존 보증 조치의 효과 및 범위에 대한 모기지/PLED 등록을 처리하지 못하는 당사자의 영향을 고려해야합니다.

도박 커뮤니티 구조 조정이 도박 커뮤니티의 변화를 구성하는지 여부를 결정하려면 도박 커뮤니티의 목표 변화와 도박 커뮤니티 구조 조정에 대한 모든 당사자의 진정한 의도와 함께 포괄적으로 고려되어야합니다.

1. 객관적인 요인 : 새로운 채권자-변호사 관계가 등장했는지

도박 커뮤니티 변경의 주요 특징은 도박 커뮤니티 구조 조정에서 새로운 채권자-데브터 관계를 창출하는 것입니다.

최고 인민 법원이 작성한 "판매 계약의 사법 해석 적용에 대한 답변"과 "판매 계약의 사법 해석 이해 및 적용"대법원 법원의 두 번째 민사 재판 부서에서 수집 한 도박 커뮤니티의 변경은 새로운 도박 커뮤니티로 대체하는 것이 더 이상 동성애자가 아니라고 언급했다. 계약의 부분 변경은 계약의 신원을 유지하면서 계약의 일부 내용 또는 조항에 대한 지역 변경이며, 계약은 여전히 ​​균질합니다. 계약 내용의 변경이 도박 커뮤니티의 변경이든 좁은 의미에서 계약의 변화인지 여부에 관계없이 차이의 열쇠는 변경 내용이 계약의 중요한 부분, 즉 계약의 요소에 속하는지에 있습니다. 계약의 요소의 변화는 일반적으로 도박 커뮤니티의 변경으로 간주되며 계약의 요소 이외의 부분의 변화는 일반적으로 좁은 의미에서 계약의 변경으로 간주됩니다.

도박 커뮤니티 구조 조정의 도박 커뮤니티 내용의 변경이이자, 청산 손해, 보증 등과 같은 비 요인의 변화로 제한되는 경우, 지불 의무 또는 성과 기간, 성과의 위치 및 성과의 방법으로 제한되는 경우, 새로운 신용인 -DEBTOR 관계를 만들지는 않지만 원래 신용인 관계의 연속성을 생성하는 것으로 여겨진다.[2]

기존 사례에 대한 불완전한 검색에 따르면, 현재 주류 심판의 견해는 위의 견해와 일치합니다. 예를 들어, 판단 번호 (2021) 광동 2071 Minchu No. 16158 및 Retrial Reging No. (2019) Yuminshen No. 1015는 도박 커뮤니티 연장, 원래 대출 이자율 조정, 상환 기간 등이 새로운 채권자-데우터 관계를 형성하지 않는다고 생각합니다.

2. 주관적 요인 : 새로운 채권자-부대 관계와의 오래된 채권자-교수 관계를 제거하려는 동의가 있습니까?

도박 커뮤니티의 변화의 또 다른 특징은 새로운 채권자-부대 관계가 원래의 채권자-데브터 관계를 완전히 대체하고 잃는다는 것입니다.

다른 상업적 목적의 고려에 근거하여, 때로는 도박 커뮤니티 교장 (예 : 여러 교장의 통합, 정산 및 재산) 방법 (청구서에 의한 도박 커뮤니티 및 지불 도박 커뮤니티 상환 등)과 같은 주요 도박 커뮤니티의 요소, 따라서 새로운 신입 사원 관계가 생성됩니다. 이 시점에서, 변경이 도박 커뮤니티를 구성하는지 여부는 또한 신규 및 오래된 채권자 관계에 대한 당사자의 진정한 의도를 고려해야합니다.

(1) 새로운 도박 커뮤니티는 오래된 도박 커뮤니티를 이행하는 방법으로 사용됩니다

많은 도박 커뮤니티 구조 조정 시나리오에서, 새로운 채권자-데브 르 관계를 구축하기위한 도박 커뮤니티 구조 조정 당사자의 의도는 오래된 도박 커뮤니티를 이행하는 방법 일뿐입니다. 새로운 도박 커뮤니티가 이행되지 않으면 오래된 도박 커뮤니티는 제거되지 않습니다.

기존 사례에 대한 불완전한 검색에 따르면,이 문제의 결정에 따라 사법 관행은 대부분 당사자의 의지에 대한 자율성을 존중하기로 선택합니다. 당사자들이 합의가 없거나 합의가 불분명 한 경우, 사법 관행은 일반적으로 원래의 도박 커뮤니티가 제거되지 않는다고 판단하는 경향이 있습니다. 새로운 도박 커뮤니티를 이행 할 수없는 경우, 채권자는 원래 도박 커뮤니티의 성과를 요청할 수 있습니다. 예를 들어, (2016) 대법원 민사 최종 판결 번호 484[3], 대법원 법원의 안내 사례 번호 124 (FA [2019] No. 294)[4]모든 사람은 도박 커뮤니티의 변경이 새로운 도박 커뮤니티를 완전히 대체하고 오래된 도박 커뮤니티를 제거하기 위해 당사자 간의 명확한 의도 표현이 필요하다고 생각합니다.

(2) 오래된 도박 커뮤니티를 제거하는 수단으로서 새로운 도박 커뮤니티

도박 커뮤니티 재구성이 새로운 채권자-부대 관계를 생성하고 본질적으로 "새로 빌려주고 상환하는 것"의 효과를 생산한다면, 새로운 채권자--백사 관계가 기존 채권자-데우터 관계를 완전히 대체하고 제거하는 것으로 간주됩니다.

예를 들어, 판결 번호 (2018) Guangdong 03 Minzhong No. 21415는 대출에 대해 "신규를 빌려 놓고 상환하는"대출에 대해 원래의 대출이 반환되었으며 기존 도박 커뮤니티가 새로운 도박 커뮤니티로 상환되었으며 사전 대출 계약이 이행되었다고 지적했습니다. 주요 도박 커뮤니티가 이행되면 해당 모기지 권리가 제거됩니다.

도박 커뮤니티 재구성 거래가 도박 커뮤니티를 변경하는 것으로 결정되고 원래 청구가 소멸되는 경우, 민법 제 393 조 및 559 조에 따르면 원래 청구가 소멸되면 원래 청구에 첨부 된 보안 권리, 보증 및 기타 부하 권리가 완전히 손실 될 것입니다.

따라서 부동산 프로젝트의 도박 커뮤니티 구조 조정 과정에서 채권자와 변호사는 전적으로주의를 기울이고 도박 커뮤니티 구조 조정의 법적 특성을 결정하는 데주의를 기울여야합니다. 실제로, 도박 커뮤니티 구조 조정 거래가 도박 커뮤니티의 변화를 구성하고 그 후 모든 기존의 보안 권리의 손실을 초래하는지 여부는 사법 당국이 객관적이고 주관적인 요인에 따라 포괄적 인 판단을 내야하는 문제입니다. 채권자와 변호사는 비즈니스 조건 계약을 조정하고 가능한 한 많은 계약 텍스트의 표현을 조정함으로써 도박 커뮤니티 구조 조정의 변화 위험을 줄일 수 있으며, 모든 기존 보증 조치가 패배 될 위험이 있습니다.

객관적인 요인의 수준에서 사법 기관은 일반적으로 주요 채권자의 권리의 내용과 변화 정도를 분석[5], 도박 커뮤니티 재구성이 금리, 상환 기간 및 보증 조치에 대한 조정 만 포함되면 일반적으로 원래 채권자-데브터 관계의 연속으로 간주 될 수 있습니다. 도박 커뮤니티 구조 조정에 도박 커뮤니티의 교장 (예 : 여러 교장의 통합, 합의 및 재확인), 상환 (지불) 방법 (예 : 부동산에 의한 도박 커뮤니티 상환, 청구서 지불 등)에 대한 실질적인 변경이 포함 된 경우, 계약의 요소에 대한 변경 사항이며 새로운 신용 가이비 관계가 만들어 졌다고 간주 될 수 있습니다. 따라서, 보증 계약을 다시 서명 할 수 없거나/또는 모기지/PLED 등록이 재 처리되는 경우, 상업 조건이 허용되면 원래 도박 커뮤니티 콘텐츠 변경을 최소화해야합니다.

주관적 요인의 수준에서, 도박 커뮤니티 구조 조정의 모든 당사자는 가능한 한 명확하게 도박 커뮤니티 구조 조정 계약에 대한 의도를 표현해야합니다. 도박 커뮤니티 구조 조정이 새로운 채권자 -Debtor 관계로 이어질 수 있다면, 도박 커뮤니티의 변화 진술이 있는지 여부를 구조 조정 문서에서 명확하게 설명하고 새로운 채권자-데브터 관계의 연속성과 관련성과 원래의 신뢰자 -Debtor 관계를 완전히 설명해야합니다.

도박 커뮤니티 구조 조정 거래가 도박 커뮤니티의 변화로 인식되지 않고 계약의 내용과 원래 채권자-데트 관계의 부분 만 변경으로 인식되는 경우 도박 커뮤니티의 변화입니다. 보증 계약을 다시 서명 및/또는 다시 승인 한 모기지/PLED 등록을 할 수없는 경우, 기존 보증 조치의 효과와 범위는 여전히 주요 도박 커뮤니티의 변화에 ​​의해 영향을받을 수 있습니다.

민법 695 조에 따르면[6], "신청서의 최고 인민 법원<中华人民共和国民法典>보증 시스템에 대한 해석 "("보증 시스템의 사법 해석 ") 제 20 조 규정[7], 채권자와 채무자가 보증인의 서면 동의없이 주요 도박 커뮤니티의 내용을 변경하고 도박 커뮤니티를 악화시키는 경우, 보증인은 악화 된 부품에 대한 보증 책임을 부담하지 않습니다.

위 조항에 따르면, 도박 커뮤니티 구조 조정에서, 보증인이 보증 계약을 사임하지 않으면 보증인은 도박 커뮤니티가 악화 될 수있는 부품에 대한 보증 책임을 부담하지 않습니다.

채무 구조 조정 전에 서명 한 대부분의 보증 계약에, 일반적으로 사전 면제 계약이있는 경우, 채권자가 주 계약 조건을 변경하기 위해 채무자와 협상하는 경우, 보증인은 주요 계약에 따라 보장 된 채무에 대한 보증에 대한 보증에 동의하는 특별한 사례가 있습니다.

사법 판결에서 그러한 합의의 효과에 대한 견해가 다릅니다. 예를 들어, Shanghai Minchu No. (2018)의 판결 번호 47은 보증 계약이 채권자 또는 채무자가 주 계약의 변경에 대한 보증인의 동의를 얻을 필요가 없다고 규정하고 있지만,이 특별 계약은 보증인의 주 계약 변경으로 인한 보증인의 법적 지제에 직면 할 수 없다고 주장했다. 보증인은 보증 계약 서명 후이자 증가에 대한 보증 책임을 부담하지 않아야합니다. 반대로, 판결 (2020) 상하이 02 Minzhong No. 2388은 보증 계약이 대출 계약의 내용이 변경 될 것이며 연장이 보증인에 의해 확인되고 합의되지 않을 것이라고 명확하게 규정하고 있으며, 보증인은 여전히 ​​연장에 대한 보증 책임을 부여해야한다고 생각합니다. 채무자와 채권자가 악의적으로 충돌했다는 증거가 없으면 채권자와 채무자는 채무를 연장하여 보증인의 도박 커뮤니티 부담을 증가시키지 않았다.

위에서 언급 한 사전 면제 계약의 효과에 대한 견해가 다르지만, 대부분의 판결은 여전히 ​​보증인이 나중에 명확하게 동의하지 않았다는 가중의 도박 커뮤니티에 대한 보증 책임을 부여 할 필요가 없다고 믿는 경향이 있습니다. 따라서 부동산 프로젝트의 도박 커뮤니티 구조 조정 과정에서 원래 보증 계약에 관련된 사전 면제 계약이 있더라도 실제 조건이 허용되면 보증인은 여전히 ​​보증 계약을 다시 서명하고 재구성 된 도박 커뮤니티 청구에 대한 유효한 결의 문서를 제공해야합니다. 보증인의 명확한 동의를 얻지 못하면 구조 조정 후 악화 된 도박 커뮤니티에 대한 보험이 발생할 위험이 높습니다.

부동산 프로젝트에서 주식 서약, 부동산 모기지 등과 같은 일반적인 보증은 설정 요건으로 등록을 기반으로합니다. 따라서 도박 커뮤니티 구조 조정에서 그러한 보안 권리의 경우 주요 도박 커뮤니티의 변경 여부를 고려할 필요가 있지만 변경에 대한 등록 절차는 원래 보안 권리의 유효성 또는 범위에 영향을 미칩니다.

1. 보안 권리의 효과

"부동산 등록에 관한 임시 규정의 구현 규칙"[8]보장 된 원금 도박 커뮤니티의 금액, 도박 커뮤니티 성과 기간 및 기타 내용이 변경되면 당사자는 모기지 권리 등록의 변경을 신청해야합니다. 사법 관행에서, 도박 커뮤니티 재구성 후 분쟁이 발생하는 경우, 보증인은 종종 최초 모기지 권리가 등록 또는 재 등록의 변경을 완료하지 않았다는 이유로 유효하지 않다고 주장합니다.

보증인이 보증 계약을 다시 서명 한 경우, 채권자가 구조 조정 문서를 기반으로 우선 순위 보상권을 계속 누리고 있으며 원래 등록이 많은 사법 사례에서 지원되었다는 주장입니다. 법원은 주로 주요 도박 커뮤니티 권리 및이자 조정, 도박 커뮤니티 성과 기간 및 기타 도박 커뮤니티 변경에 근거하여 새로운 채권자-데브터 관계를 만들지 않았습니다. 원래 주요 도박 커뮤니티는 제거되지 않았으므로 원래 모기지 권리가 유효한 것으로 판명됩니다.

예를 들어, Hunan High Court Min Erchu Zi의 판결 번호 4는 채권자가 채무자 및 Mortgagor와의 해당 모기지 계약에 서명했다고 판결했습니다. 채무 구조 조정은 채무자와 모기고에 의해 합의되었으며, 채무 재구성 계약의 내용은 원래 채무 계약으로 연장되었으며, 모기지 계약의 내용은 원래 모기지 계약으로 연장되었습니다. 이제 합의 된 기간 내에 채무자와 Mortgagor의 채무 불이행으로 인해 모기지 변경 등록 절차를 거치지 못하면 원래의 모기지 등록 절차가 계속 유효하며 채권자는 법에 따라 원래 도박 커뮤니티의 모기지를 즐깁니다.

2. 보증 범위

기존 보안 권리의 유효성이 계속 될 수 있다는 전제에서, 추가로 고려해야 할 문제는 다음과 같습니다. 보증인이 보증 계약을 다시 서명 한 후, 도박 커뮤니티 구조 조정 후에 합의 된 보증 범위는 원래 등록 보장의 범위에 대한 보증인의 범위가 증가하지 않을 수 있습니다. 등 등록 된 보증이 재구성 된 도박 커뮤니티를 다룰 수 있습니까?

"국가 법원 민사 및 상업 재판 작업 회의의 분"제 58 조는 부동산 보안 권리에 대한 보증 범위가 일반적으로 등록 범위의 대상이되어야한다고 규정하고있다. 그러나 계약에 합의 된 보증 범위가 등록 시스템이 "보증 범위"열을 설정하지 않았기 때문에 등록과 일치하지 않는 경우, 보증 범위는 계약 계약에 따라 결정됩니다. "보증 시스템의 사법 해석"제 47 조는이 조항을 계속하지 않습니다[9], 그러나 모기지 부동산에 관한 부동산 등록 책의 기록이 보장 된 청구 등의 범위가 모기지 계약의 계약과 일치하지 않으면, 인민 법원은 모기지 재산, 보장 된 청구 및 기타 문제의 기록을 결정해야합니다.

사법 관행에서는 재산권 보증 범위가 등록 범위에 따라 결정되는지 또는 보증 계약의 계약과 조합하여 종합적으로 결정 해야하는지에 대한 의견이 여전히 다릅니다.

예를 들어, 심판 (2022) Jing 03 Minzhong 7579는이 경우 부동산 등록 증명서에 "보증 범위"에 대한 구체적인 기록이 없으며 모기지를 올바르게 등록 할 때 관련 응용 프로그램 자료에 채울 수있는 열은 없다고 생각합니다. 부동산 모기지 등록의 내용은 두 당사자 간의 계약에서 합의 된 내용과 일치하지 않으며 당사자 자신의 이유가 아니라 부동산 등록 부서 시스템에서 "보증 범위"열이 실패하여 발생합니다. 따라서 모기지 계약에서 합의 된 보증 범위는 도박 커뮤니티의 모기지 보증 범위로 사용되어야합니다. 대조적으로, 판결 (2022) Jing 0114 Minchu No. 67은 "모기지 계약에 규정 된 보증 범위에는 4 백만 위안의 주요 도박 커뮤니티,이자 및 청산 손해를 포함하며 부동산 등록 증명서에 기록 된 보증 금액은 4 백만 위안이라고 생각합니다. 법에 따르면,이 경우 보장 된 도박 커뮤니티의 범위는 4 백만 위안으로 제한되어야합니다. "

우리는 "보증 시스템의 사법 해석"이 보증 범위가 부동산 등록 책의 적용을 명확하게 규정하고 있다고 생각하지만, 원래의 등록이 실제로 등록 시스템으로 인한 보증 범위를 명확히하는 데 실패한 경우, "등록 내용과 상업 법정 회의의 분야에 대한 분야의 58 조는 여전히 언급되어야합니다. 양 당사자의 진정한 의도에 근거한 보장. 보증인과 채권자가 재구성 후 도박 커뮤니티를 계속 보장하기로 합의한 경우 보증 범위는 도박 커뮤니티 재구성의 변화를 포함해야합니다. 그러나 우리는 또한 사례 검색 결과에서 "보증 시스템의 사법 해석"이 발효 된 후, 더 많은 판단 결과가 부동산 등록 책을 기반으로 보증 범위를 직접 결정한다는 것을 알았습니다.

위의 내용을 바탕으로, 최초의 재산권 보증 등록이 보증에 대한 원칙,이자, 청산 손해 및 기타 주요 도박 커뮤니티 정보를 명확하게 기록하고, 변경 등록 또는 재 등록이 도박 커뮤니티 보증 후에 도박 커뮤니티 보증의 범위가 도박 커뮤니티 재건 부품을 다룰 수 없을 수 있습니다.

따라서 기존 재산권 보증의 지속을 극대화하는 것을 고려하여 원래 등록을 변경하여 위험을 줄이려고 노력해야합니다. 변경 등록이 실제로 불가능한 경우, 모기지 등록의 경우, 재구성 된 주요 도박 커뮤니티 문서를 주요 계약으로 사용한 다음 두 번째 주문 등록 후 원래 등록을 종료 할 수 있습니다. 그러나 결국, 두 개의 모기지 등록은 같은 도박 커뮤니티를 목표로합니다. 등록 당국이 2 차 등록을 처리하기로 동의하는지 여부는 여전히 등록 기관과의 커뮤니케이션에 달려 있습니다. 변경 등록 또는 재 등록이 실제로 불가능한 경우, 보증인은 보증인에게 보증 계약 또는 기타 서면 확인 문서를 재구성 된 청구에 대한 위험을 완화하도록 요청해야합니다. 동시에, 도박 커뮤니티 재구성 후 상환을 사용하여 원래 등록이 적용 할 수없는 도박 커뮤니티 권리를 공제하는 것으로 간주 될 수 있습니다.

부동산 프로젝트의 도박 커뮤니티 구조 조정에서 기존 보증 조치가 효과적으로 계속 될 수 있도록하는 것은 채권자의 이익을 보호하는 데 중요하며, 종종 그러한 프로젝트의 원활한 발전을위한 전제 조건입니다. 각 프로젝트의 거래 구조 및 비즈니스 조건이 크게 다르며, 이는 각 보증의 효과의 판단 및 유지가 전체 거래 구조 및 다양한 변수와 함께 포괄적으로 고려되어야한다고 결정하며, 채권자 및 변호사는 상업 협상 및 계약 텍스트의 설계에 전적으로주의를 기울여야합니다.